Die Mietrendite gehört zu den wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf. Sie hilft Ihnen dabei, den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage einzuschätzen und verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Besonders für Einsteiger ist es entscheidend zu verstehen, welche Renditen in welchen Lagen realistisch sind, wie sie berechnet werden und worauf Sie bei einer Kaufentscheidung achten sollten.

In diesem Artikel erfahren Sie verständlich und praxisnah, wie Sie die Mietrendite richtig berechnen, was als „gute Rendite“ gilt und welche Faktoren den Ertrag beeinflussen.

Was versteht man unter Mietrendite?

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen der tatsächlich erzielten Mieteinnahme und dem Kaufpreis der Immobilie. Sie zeigt Ihnen, wie effizient Ihr investiertes Kapital arbeitet.
Man unterscheidet dabei in:

– Bruttomietrendite: dient der einfachen Orientierung
– Nettomietrendite: berücksichtig die weiteren Kosten und zeigt realen Gewinn

Beide Kennzahlen sind wichtig, denn Sie geben Ihnen einen ersten Überblick über die Attraktivität einer Immobilie. Ob Einsteiger oder Profi-Investor – zunächst berechnet man meistens die Bruttorendite um das Objekt einzuschätzen.

So wird die Bruttorendite berechnet

Merken Sie sich diese Formel:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete/Kaufpreis x 100

Beispiel:
Jahreskaltmiete: 3.048 €
Kaufpreis: 47.000 €
Rendite = 3.048 € / 47.000 € x 100 = 6,5 %

Ganz allgemein gilt eine Bruttorendite ab 5-6 % in vielen Regionen bereits als stabil und interessant – in Ostdeutschland sind je nach Mikrolage sogar 6-8 % oder mehr möglich.

Was ist eine gute Rendite?

– 4-5 % solide Rendite in guten Lagen, oft bei neueren oder top sanierten Wohnungen
– 5-6 % attraktiv für Einsteiger – häufig gute Balance aus Lage, Zustand und Risiko
– 6-8 % überdurchschnittlich stark, häufig in Städten wie Görlitz, Weißwasser, Chemnitz oder Cottbus erreichbar
– 8 % + Spitzenwerte, meist bei kleinen Wohnungen oder Objekten mit Optimierungsbedarf
Je höher die Rendite, umso wichtiger ist es Zustand, Mieterschaft und Mikrolage sorgfältig zu überprüfen. Oft ist eine hohe Rendite mit einem erhöhten Leerstandsrisiko, baulichen Mängeln oder Investitionsstau verbunden. Wir bei Renditestark bieten Ihnen geprüfte Objekte und eine zuverlässige Hausverwaltung durch die wir das Leerstandsrisiko deutlich minimieren können.

Warum die Nettomietrendite noch aussagekräftiger ist

Neben dem Kaufpreis und den Mieteinnahmen sollten auch folgende Punkte berücksichtigt werden:
– Nicht umlegbare Kosten
– Instandhaltung
– Kaufnebenkosten
– Leerstandsrisiko
– Verwaltungskosten
– Finanzierung (Zins und Tilgung)

All diese Punkte können die Bruttorendite negativ beeinflussen, so dass je nach Objekt und Ausgangssituation von einer anfänglichen Bruttorendite von 6% vielleicht nur 3 % Nettorendite übrigbleiben.

Warum sind Immobilien trotzdem so attraktiv?

Wenn am Ende nur 3 % Rendite übrig bleiben könnte man meinen, es wäre sinnvoller sein Geld in einem ETF mit durchschnittlich 7 % Rendite p.A. zu investieren. Auf den ersten Blick mag das stimmen. Doch hat das Investieren in Immobilien den Vorteil, dass man mit Fremdkapital, also mit Bankdarlehen arbeiten kann. Am lukrativsten sind die Immobilienkäufe, die man zum Großteil mit geliehenem Geld finanziert. Nehmen wir das Beispiel einer 100 % Finanzierung. Angenommen unsere Immobilie kostet 47.000 €. So leihen wir uns dieses Geld komplett von der Bank. Nur die Nebenkosten (ca. 5.000 €) müssen wir aus eigener Tasche zahlen.

Das Darlehen zahlen wir nun monatlich mit Hilfe unserer Mieteinnahmen ab. Im Idealfall bleibt noch ein kleiner Überschuss übrig mit dem wir eine Rücklage bilden können. Man spricht dann auch von einem „positiven Cashflow“. Ist unser Kredit je nach Laufzeit nach z. B. 30 Jahren abgezahlt, gehört uns eine Immobilie im Wert von 47.000 € (wahrscheinlich noch mehr, da die Immobilienpreise tendenziell steigen), obwohl wir nur ca. 5.000 € dafür einsetzen mussten. Den Rest haben wir komplett durch unsere Mieteinnahmen abzahlen können.
Die Immobilie trägt sich also „von selbst“. Und genau das ist der Punkt, weshalb das Investieren in Immobilien so spannend ist. Durch geliehenes Fremdkapital können wir hohe Vermögen aufbauen.

Warum Ostdeutschland für Anleger besonders attraktiv ist

In vielen Städten Ostdeutschlands liegen die Kaufpreise weiterhin deutlich unter Westniveau, bei gleichzeitig stabiler oder steigender Mietnachfrage. Genau deshalb erzielen Anleger hier oft Renditen, die in anderen Regionen kaum mehr erreichbar sind.

Standorte wie Görlitz, Weißwasser, Dresden oder Erfurt bieten:

– Bezahlbare Einstiegspreise
– Hohe Mietrenditen
– Gute Vermietbarkeit (auf Mikrolage und professionelle Verwaltung achten)
– Strukturwandel und Entwicklungsförderung

Fazit: Eine gute Mietrendite ist planbar

Eine starke Rendite hängt nicht vom Zufall ab, sondern von:

– Einer soliden Standortanalyse
– Einem realistischen Blick auf Kaufpreis & Miete
– Dem Zustand der Immobilie
– Einer fundierten und langfristigen Strategie

Denn es ist auch entscheidend wie viel Potential und Entwicklungsmöglichkeiten in der Immobilie stecken. Durch Verbesserung in der Ausstattung lässt sich ggf. eine höhere Kaltmiete erzielen und damit die Rendite steigern. Auch durch geschickte Verhandlungen im Einkaufspreis lässt sich die Mietrendite oft signifikant verbessern. Schauen Sie sich hier gern unsere aktuellen Kapitalanlagen-Angebote an.

Mit geprüften Objekten, klaren Kennzahlen und transparenter Beratung unterstützen wir Sie gern dabei den ersten Schritt ins Thema Immobilien als Kapitalanlage zu gehen oder gezielt ein nachhaltiges Immobilienportfolio aufzubauen. Wir helfen Ihnen dabei Ihren ersten Schritte ins Thema Immobilien zu gehen. Melden Sie sich bei uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch.